Veelgemaakte fouten en hoe u ze vermijdt

1. De reservering tekenen vóór enige controle

De klassieker. De bezichtiging verloopt goed, de makelaar vermeldt een ander geïnteresseerd stel, en dezelfde middag wordt een reserveringscontract met een aanbetaling van € 6.000 getekend — voordat een advocaat de nota simple heeft gezien, voordat iemand heeft geverifieerd dat de verkoper eigenaar is van wat hij verkoopt, of dat het terras ooit gelegaliseerd is. Als de controles daarna iets naar boven halen, hangt de terugbetaling volledig af van formuleringen die de koper nooit aandachtig heeft gelezen.

De oplossing kost niets: schakel uw advocaat in vóór u serieus gaat bezichtigen, en teken nooit een reservering die hij niet heeft gelezen. Een serieuze verkoper loopt niet weg omdat u vierentwintig uur bedenktijd vraagt.

2. De vraagprijs behandelen als informatie

Op een groot deel van deze kust zijn vraagprijzen openingsposities, geen taxaties. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs varieert per plaats, segment en hoe lang het object al is aangeboden — en de enige manier om het verschil te kennen is via vergelijkbare verkoopgegevens en verkooptijd, waar de verkopende partij geen belang bij heeft om dit uit zichzelf te delen.

Kopers uit markten waar vraagprijzen strak zijn, betalen hier routinematig te veel eenvoudigweg door beleefd te onderhandelen vanuit het verkeerde uitgangspunt. Vóór enig bod: dring aan op het onderbouwde argument voor het getal — echte vergelijkbare verkopen, niet de portalvermelding ernaast die ook al acht maanden optimistisch staat.

3. Onderschatten van wat eigendom kost

Het aankoopbudget krijgt aandacht; het eigendomsbudget vaak geen. Servicekosten in voorzieningenrijke ontwikkelingen lopen op tot enkele honderden euro per maand, speciale bijdragen (derramas) voor gevel- of liftwerk kunnen als eenmalige bedragen in de vier cijfers binnenkomen, en de verplichte aangifte voor niet-ingezetenen is onbekend bij de meeste eerste buitenlandse eigenaren totdat de eerste brief binnenvalt.

Vóór u biedt: lees de notulen en jaarrekeningen van de Vereniging van Eigenaren over de laatste twee jaar. Zij vertellen u over geplande werken, geschillen en achterstanden in het gebouw — de dingen die de brochure niet noemt.

4. De bouwtechnische keuring overslaan omdat het gebouw “vrij nieuw” is

Spanje kent geen traditie van de volledige structurele bouwtechnische keuring die Britse of Nederlandse kopers verwachten, en veel aankopen worden afgewikkeld zonder enige onafhankelijke inspectie. Bij nieuwere bouw werkt dat meestal uit; bij oudere villa's — vooral iets dat zelf is gebouwd of uitgebreid — zijn vocht, elektra, septic tanks en niet-vergunde constructies precies het soort probleem dat na de sleuteloverdracht opduikt. Een onafhankelijke bouwkundige kost enkele honderden euro; een dak heronderhandelen na afwikkeling kost aanzienlijk meer.

5. Aannemen dat wat gebouwd is ook wat geregistreerd is

Het zwembad, de extra slaapkamer boven de garage, het gesloten terras — aan deze kust is het gat tussen de fysieke werkelijkheid en het kadaster een genre op zich. Niet-geregistreerde bouw kopen betekent het risico erven: moeite met financiering en verzekering, en dezelfde korting die u had moeten krijgen wordt bij doorverkoop tegen u toegepast. De nota simple, het kadastrale gegeven en uw eigen ogen moeten hetzelfde object beschrijven; waar zij verschillen, is het verschil een onderhandelingspunt of een reden om weg te lopen.

6. Slordig met geld omgaan

Twee losse fouten schuilen hier. De eerste is de valutaoverboeking via een gewone bank doen en stilletjes één of twee procent verliezen in de koersopslag — op een aankoop van € 400.000 gaat het om duizenden euro voor niets; een gespecialiseerde valutaverstrekker met een termijncontract kan bovendien uw wisselkoers vastzetten zodra het budget is bepaald, in plaats van op de ochtend van de afwikkeling. De tweede is slordige documentatie van de herkomst van middelen: Spaanse banken passen antiwitwascontroles serieus toe, en overboekingen zonder helder papieren spoor doen afwikkelingen stilvallen. Verzamel de documentatie eenmalig, vroeg, en goed.

7. De vakantie kopen, niet het object

De meest menselijke fout van allemaal. Een week zon, een prachtig terras, een tweede bezichtiging bij een glas wijn — en een aankoopbeslissing genomen door de vakantieversie van uzelf. De februariversie, die te maken krijgt met een woonkamer op het noorden, een urbanisatie die 's winters leeg is, of een stad die in het laagseizoen sluit, is degene die het bezit.

De discipline: bezoek in het laagseizoen als u enigszins kunt, loop in ieder geval 's avonds en 's ochtends door de omgeving, en schrijf op — vóór u iets bezichtigt — wat het object voor u moet doen over vijf jaar, niet deze zomer. Houd vervolgens elke kandidaat tegen die lijst, niet tegen het uitzicht.

Het patroon achter alle zeven

Elke fout heeft dezelfde vorm: een beslissing genomen voordat de bijbehorende informatie was aangekomen. Het Spaanse proces is inschikkelijk voor kopers die het in de juiste volgorde doen — controles, dan verbintenis; getallen, dan onderhandeling; februari, dan het bod. Onze hele taak, aan de kant van de koper, is het handhaven van die volgorde wanneer de zon en de verkopende partij beide de andere kant op duwen.