Veelgemaakte fouten en hoe u ze vermijdt

1. Een reservering tekenen zonder weg terug

Aan deze kust moet een reservering vaak snel worden getekend. Goede woningen gaan door, en een koper die eerst elke controle wil afronden verliest er een aantal. Die snelheid is niet de fout. De fout is een reservering tekenen waarvan de terugbetaling afhangt van formuleringen die niemand aandachtig heeft gelezen — zodat een probleem dat bij de controles naar boven komt een discussie over de aanbetaling wordt in plaats van geld dat gewoon terugkomt.

De oplossing kost niets en kost geen tijd: in de reservering moet schriftelijk staan dat de aanbetaling wordt terugbetaald als de controles een probleem aan het licht brengen — niet-geregistreerd werk, een last op de woning, of een verkoper die niet de geregistreerde eigenaar is. Uw advocaat geeft u die formulering voordat u zelfs een woning heeft gekozen. Daarmee kunt u zo snel bewegen als de markt vraagt en toch beschermd zijn.

2. De vraagprijs behandelen als informatie

Op een groot deel van deze kust zijn vraagprijzen openingsposities, geen taxaties. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs varieert per plaats, segment en hoe lang het object al te koop staat — en de enige manier om dat verschil te kennen is via gegevens over vergelijkbare verkopen en verkooptijd, en de verkopende partij heeft er geen enkel belang bij die uit zichzelf te delen.

Kopers uit markten waar vraagprijzen weinig onderhandelingsruimte laten, betalen hier stelselmatig te veel, eenvoudigweg door beleefd te onderhandelen vanuit het verkeerde uitgangspunt. Vóór enig bod: sta erop de onderbouwing van het bedrag te zien — echte vergelijkbare verkopen, niet de vermelding op het portaal ernaast die ook al acht maanden optimistisch te koop staat.

3. Onderschatten van wat eigendom kost

Het aankoopbudget krijgt aandacht; het eigendomsbudget vaak geen. Servicekosten in voorzieningenrijke ontwikkelingen lopen op tot enkele honderden euro per maand, speciale bijdragen (derramas) voor gevel- of liftwerk kunnen als eenmalige viercijferige bedragen binnenkomen, en de verplichte aangifte voor niet-ingezetenen is onbekend bij de meeste buitenlanders die voor het eerst eigenaar zijn, totdat de eerste brief op de mat valt.

Vóór u biedt: lees de notulen en jaarrekeningen van de Vereniging van Eigenaren over de laatste twee jaar. Zij vertellen u over geplande werken, geschillen en achterstanden in het gebouw — de dingen die de brochure niet noemt.

4. De bouwtechnische keuring overslaan omdat het gebouw “vrij nieuw” is

Spanje kent geen traditie van de volledige bouwkundige keuring die Britse of Nederlandse kopers verwachten, en veel aankopen worden afgewikkeld zonder enige onafhankelijke inspectie. Bij nieuwere bouw gaat dat meestal goed; bij oudere villa's — vooral iets dat zelf is gebouwd of uitgebreid — zijn vocht, elektra, septictanks en niet-vergunde constructies precies het soort probleem dat na de sleuteloverdracht opduikt. Een onafhankelijke bouwkundige kost enkele honderden euro; over een dak heronderhandelen na afwikkeling kost aanzienlijk meer.

5. Aannemen dat wat gebouwd is ook wat geregistreerd is

Het zwembad, de extra slaapkamer boven de garage, het dichtgebouwde terras — aan deze kust is de kloof tussen de fysieke werkelijkheid en het kadaster een genre op zich. Niet-geregistreerde bouw kopen betekent het risico erven: moeite met financiering en verzekering, en dezelfde korting die u had moeten krijgen, wordt bij doorverkoop tegen u gebruikt. De nota simple, de kadastrale gegevens en uw eigen ogen moeten hetzelfde object beschrijven; waar zij verschillen, is het verschil een onderhandelingspunt of een reden om weg te lopen.

6. Slordig met geld omgaan

Twee afzonderlijke fouten schuilen hier. De eerste geldt alleen als u vanuit een andere valuta dan de euro betaalt, bijvoorbeeld in ponden of kronen: de valutaoverboeking via een gewone bank doen en stilletjes één of twee procent verliezen in de koersopslag — op een aankoop van € 400.000 gaat het om duizenden euro voor niets; een gespecialiseerde valutadienstverlener met een termijncontract kan bovendien uw wisselkoers vastzetten zodra het budget is bepaald, in plaats van op de ochtend van de afwikkeling. De tweede is slordige documentatie van de herkomst van middelen: Spaanse banken passen antiwitwascontroles serieus toe, en overboekingen zonder sluitende documentatie leggen de afwikkeling stil. Verzamel de documentatie eenmalig, vroeg, en goed.

7. De vakantie kopen, niet het object

De meest menselijke fout van allemaal. Een week zon, een prachtig terras, een tweede bezichtiging bij een glas wijn — en een aankoopbeslissing genomen door de vakantieversie van uzelf. De februariversie, die te maken krijgt met een woonkamer op het noorden, een urbanisatie die 's winters leeg is, of een stad die in het laagseizoen sluit, is degene die het bezit.

De discipline: bezoek in het laagseizoen als u enigszins kunt, loop in ieder geval 's avonds en 's ochtends door de omgeving, en schrijf op — vóór u iets bezichtigt — wat het object over vijf jaar voor u moet doen, niet deze zomer. Leg vervolgens elke kandidaat naast die lijst, niet naast het uitzicht.

Het patroon achter alle zeven

Elke fout heeft dezelfde vorm: een beslissing genomen voordat de bijbehorende informatie binnen was. Het Spaanse proces is inschikkelijk voor kopers die het in de juiste volgorde doen — controles, dan verbintenis; cijfers, dan onderhandeling; februari, dan het bod. Onze hele taak, aan de kant van de koper, is het handhaven van die volgorde wanneer de zon en de verkopende partij beide de andere kant op duwen.