Belastingen, uitgelegd

Bij aankoop: doorverkoop versus nieuwbouw

De belasting die u betaalt op de aankoop zelf hangt af van wat u koopt, en de twee routes sluiten elkaar uit.

Koopt u een doorverkoopobject (van een particuliere eigenaar), dan betaalt u ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de overdrachtsbelasting. Andalusië heeft dit tarief geharmoniseerd naar 7 % van de prijs, één van de meer concurrerende tarieven in Spanje. Op een appartement van € 400.000 is dat € 28.000, dat door uw advocaat bij de afwikkeling wordt voldaan.

Koopt u nieuwbouw (eerste overdracht vanuit een projectontwikkelaar), dan betaalt u in plaats daarvan IVA (btw) tegen 10 %, plus AJD-zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados) tegen 1,2 % in Andalusië. Dezelfde € 400.000, op tekening gekocht, draagt € 40.000 aan IVA en € 4.800 aan AJD. Nieuwbouw kost meer aan belasting — wat u ervoor terugkrijgt is een nieuw object, een bouwersgarantie en door de bank gegarandeerde termijnbetalingen.

Eén valkuil verdient benoeming: de belastingdienst kan de opgegeven prijs herzien als zij van mening is dat het object onder de officiële referentiewaarde (valor de referencia) is gekocht, en u belasten op het hogere bedrag. Uw advocaat controleert de referentiewaarde vóórdat u zich vastlegt, zodat de belastingaanslag nooit als een verrassing per post binnenkomt.

De overige afwikkelingskosten

Naast belasting brengt de afwikkeling kosten met zich mee. Reken grofweg op:

• Notaris: bij een gebruikelijke aankoop een bedrag in de vier cijfers, gereglementeerd volgens een schaal.
• Kadaster: iets minder dan de notaris.
• Onafhankelijke advocaat: gewoonlijk rond 1 % van de prijs.
• Hypotheekkosten, bij financiering: de taxatievergoeding van de bank en mogelijk afsluitkosten. Sinds 2019 draagt de bank — niet de kredietnemer — de AJD op de hypotheekakte.

De eerlijke vuistregel voor totale aankoopkosten bij een doorverkoop in Andalusië: reken 10 tot 12 % bovenop de prijs. Voor nieuwbouw 13 tot 15 %. Begroot dat vanaf dag één en niets in het proces zal u onder druk zetten.

Elk jaar dat u eigenaar bent: de terugkerende kosten

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, berekend over de kadastrale waarde — doorgaans enkele honderden tot iets meer dan duizend euro per jaar voor het type object dat onze cliënten kopen, variërend per plaats en per object.

Servicekosten zijn geen belasting maar gedragen zich als zodanig: zij financieren het gebouw of de urbanisatie waarvan u mede-eigenaar bent. Een bescheiden appartementencomplex kan € 80 per maand rekenen; een resortontwikkeling met zwembaden, spa, tuinen en beveiliging kan € 250 tot € 500 rekenen. Vraag om de laatste jaarrekening en om geplande speciale bijdragen (derramas) vóór u koopt — dit is één van de meest onderschatte getallen aan deze kust.

Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen is degene die iedereen verrast: ook als u het object nooit verhuurt, belast Spanje niet-ingezeten eigenaren op een klein toegerekend inkomen daaruit (formulier 210). De bedragen zijn doorgaans bescheiden — vaak enkele honderden euro per jaar — maar de aangifte is verplicht. Verhuurt u het object wel, dan wordt in plaats daarvan de werkelijke huuropbrengst belast: inwoners van EU/EER betalen 19 % en mogen kosten aftrekken; anderen betalen 24 % zonder aftrek.

Voeg daar nutskosten, opstalverzekering en — bij verhuur — lokale vergunningsvereisten bij, en een realistisch bedrag voor lopende kosten voor een gebruikelijk appartement komt op € 2.000 tot € 5.000 per jaar, afhankelijk van de vereniging.

Wanneer u verkoopt

Twee belastingen komen bij vertrek in beeld. Vermogenswinst: niet-ingezetenen betalen 19 % over de winst, en de koper van uw object is verplicht 3 % van de prijs in te houden en dit als voorheffing op uw belastingschuld aan de belastingdienst af te dragen — u vordert het verschil terug als de inhouding de uiteindelijke belasting overtreft.

Plusvalía municipal is de belasting van het gemeentehuis op de waardestijging van de grond gedurende uw eigendomsperiode. Bij wet en gebruik betaalt de verkoper — verzet u tegen elk contract dat deze stilletjes doorschuift naar de koper, en houd er rekening mee dat als er geen daadwerkelijke winst was, deze belasting kan worden aangevochten.

De samenvatting in één alinea

Doorverkoop: prijs + 7 % ITP + kosten ≈ prijs + 10 à 12 %. Nieuwbouw: prijs + 10 % IVA + 1,2 % AJD + kosten ≈ prijs + 13 à 15 %. Eigendom: IBI, servicekosten, een kleine verplichte aangifte voor niet-ingezetenen. Verkoop: 19 % over de winst met 3 % inhouding, en plusvalía aan de kant van de verkoper. Niets hiervan is onbeheersbaar — het moet alleen in het budget staan voordat u biedt, niet erna.